L’expert immobilier judiciaire est un professionnel inscrit sur la liste des experts auprès d’une cour d’appel. Le juge le désigne pour éclairer le tribunal sur une question technique que les magistrats ne peuvent trancher seuls. Son intervention porte sur l’évaluation d’un bien, la recherche de malfaçons, la détermination d’une indemnité d’éviction ou le partage d’un patrimoine immobilier, par exemple lors d’une expertise pour un divorce ou un partage.
Qui peut figurer sur la liste des experts
L’inscription n’est pas définitive. Les cours d’appel rappellent que la première inscription sur leur liste est faite à titre probatoire pour une durée de 3 ans. À l’issue de cette période, le professionnel doit déposer une demande de réinscription, examinée par une commission de magistrats et d’experts ; chaque réinscription vaut ensuite pour 5 ans. Ce renouvellement régulier permet de vérifier l’expérience acquise et la connaissance des règles de procédure applicables aux expertises.
Le titre d’expert près une cour d’appel ne s’improvise donc pas : avant de proposer un nom au juge, vérifiez que le professionnel figure bien sur la liste en vigueur de la cour du ressort, publiée par celle-ci.
La procédure de désignation
Le juge choisit l’expert sur la liste dressée par la cour d’appel du ressort. Les parties peuvent proposer un nom, mais le choix final revient au magistrat. L’ordonnance de désignation précise la mission, le délai pour déposer le rapport et le montant de la provision à consigner au greffe. L’expert convoque les parties à une ou plusieurs réunions contradictoires, au cours desquelles chacun peut formuler des observations écrites (dires). Ce type d'expertise peut intervenir lorsqu'un acquéreur engage un recours pour DPE erroné contre le diagnostiqueur après la vente, ou lors d’une expertise en cas d’expropriation.
Le contradictoire constitue le pilier de l’expertise judiciaire. Chaque partie reçoit les mêmes documents, assiste aux mêmes visites et dispose du même temps pour répondre. Un rapport rendu sans respect du contradictoire peut être annulé par le tribunal, retardant la procédure de plusieurs mois.
En cours de mission, le juge garde la main : l’article 245 du Code de procédure civile lui permet d’inviter l’expert à compléter, préciser ou expliquer ses constatations ou ses conclusions, par écrit ou à l’audience. Il ne peut en revanche étendre la mission ni la confier en complément à un autre technicien sans avoir d’abord recueilli les observations de l’expert désigné.
La portée du rapport d’expertise
Le rapport ne lie pas le juge : le Code de procédure civile le dit en toutes lettres à son article 246, selon lequel le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. Dans la pratique, les tribunaux suivent l’avis de l’expert dans la grande majorité des cas, à condition que le rapport soit motivé, documenté et exempt de contradictions. Les parties insatisfaites peuvent demander une contre-expertise immobilière ou un complément d’expertise, notamment dans un dossier d’expertise de succession immobilière.
- Préparez un dossier complet (titres de propriété, diagnostics, devis de travaux) avant la première réunion
- Formulez vos observations par écrit dans les délais impartis par l’expert
- Faites-vous assister par un avocat spécialisé en droit immobilier
- Conservez une copie de tous les échanges avec l’expert et les autres parties
