À partir de quand une copropriété doit-elle faire réaliser un DTG ?

Le DTG en copropriété, ou diagnostic technique global, est une étude qui dresse l'état technique général d'un immeuble et liste les travaux à prévoir sur dix ans. Créé par la loi ALUR, il existe depuis le 1er janvier 2017. Il n'est imposé que dans trois cas ; ailleurs, l'assemblée générale décide.

Qu'est-ce que le DTG en copropriété ?

Le diagnostic technique global (DTG) est une analyse de l'immeuble dans son ensemble. Là où un diagnostic immobilier classique porte sur un point précis d'un logement (amiante, plomb, électricité), le DTG donne une vision globale du bâti et des équipements communs. Sa définition figure aux articles L731-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 puis de la loi Climat et résilience du 22 août 2021.

Il sert d'outil de gestion technique au syndicat des copropriétaires. Le syndic, le conseil syndical et chaque copropriétaire disposent grâce à lui d'une base commune pour décider des travaux, en chiffrer le coût et en fixer l'ordre de priorité. Un DTG ne remplace pas le carnet d'entretien, qui reste tenu par le syndic, mais il le complète : le carnet recense ce qui a été fait, le DTG estime ce qui reste à faire. En ce sens, le DTG est un outil essentiel de lecture de l'immeuble : il aide à identifier les ouvrages fragiles, à connaître l'état des matériaux et à prévoir les dépenses avant qu'elles ne s'imposent.

La définition DTG retenue par la loi comprend quatre volets obligatoires, détaillés plus bas : l'état apparent des parties communes, la situation réglementaire du syndicat, les améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale, et une évaluation énergétique du bâtiment. Le texte y ajoute une évaluation sommaire du coût des travaux, avec leur liste, sur les dix années suivantes.

Dans quels cas le DTG est-il obligatoire ?

L'obligation légale ne vise pas toutes les copropriétés. Le DTG s'impose dans des situations précises, et c'est la question que se posent le plus souvent un copropriétaire ou un acquéreur.

La mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans

Selon l'article L731-4 du Code de la construction et de l'habitation, toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans doit être précédée d'un diagnostic technique global. C'est le cas typique d'un propriétaire unique (investisseur, bailleur, héritiers) qui divise un bâtiment ancien en lots pour les vendre séparément. L'objectif est de protéger les futurs acheteurs : ils connaissent l'état de l'immeuble et les travaux à venir avant de s'engager. Le DTG est alors à la charge de celui qui réalise la division, pas du futur syndicat.

Une procédure de sécurité ou de salubrité

Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une procédure au titre de la police de la sécurité et de la salubrité (anciennes procédures de péril et d'insalubrité), l'autorité administrative, maire ou préfet selon les cas, peut demander au syndic de produire un DTG afin de vérifier la réalité des désordres et le bon fonctionnement des parties communes. Faute de document produit dans le délai imparti, l'administration peut le faire réaliser d'office, aux frais du syndicat.

Les autres copropriétés : une décision de l'assemblée générale

Pour une copropriété déjà constituée et sans procédure en cours, le DTG n'est pas une obligation au sens strict. En revanche, la loi impose au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la réalisation d'un DTG et de ses modalités de mise en œuvre. Les copropriétaires votent alors à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité simple des voix exprimées. S'ils refusent, rien ne les y contraint ; mais le sujet revient avec le projet de plan pluriannuel de travaux, devenu lui obligatoire.

Quels éléments sont évalués dans un DTG ?

Le contenu du DTG est fixé par la loi. Le rapport remis au syndic doit traiter au minimum les points suivants :

• L'état apparent des parties communes et des équipements communs : toiture, façades, structure, cage d'escalier, ascenseur, réseaux, chauffage collectif. Il s'agit d'un examen visuel, sans sondage destructif.
• La situation du syndicat au regard de ses obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation : contrôles d'ascenseur, dossier technique amiante, sécurité incendie, accessibilité.
• L'analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble : contrats d'entretien, suivi des équipements, conservation de l'immeuble.
• Une évaluation énergétique : un DPE collectif, ou un audit énergétique pour les bâtiments qui y sont soumis.
• Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant ceux à réaliser dans les dix prochaines années.

Le volet réglementaire rejoint des diagnostics que le syndic doit déjà tenir à jour. Le dossier technique amiante en fait partie ; ses règles sont détaillées dans notre fiche sur les obligations du diagnostic amiante. Le DTG ne refait pas ces examens : il vérifie qu'ils existent et qu'ils sont à jour.

DTG, PPPT et DPE collectif : trois obligations qui se croisent

Depuis la loi Climat et résilience, le DTG ne peut plus être lu seul. Deux obligations voisines, entrées en vigueur par étapes, changent la donne pour chaque copropriété à usage d'habitation.

Le projet de plan pluriannuel de travaux

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT, parfois abrégé PPT pour le plan adopté) est obligatoire dans les copropriétés à usage d'habitation de plus de quinze ans. Il liste les travaux nécessaires sur dix ans à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, avec une estimation de leur coût et une proposition de calendrier. L'entrée en vigueur dépend de la taille de la copropriété :

Le lien avec le DTG est direct : lorsque le DTG comporte les éléments du plan et conclut qu'aucun travail n'est nécessaire dans les dix ans, le syndicat est dispensé d'élaborer un PPPT pendant la durée de validité du DTG. Beaucoup de syndics choisissent donc de commander un DTG complet plutôt que deux études séparées.

Le DPE collectif et l'audit énergétique

Le DPE collectif est obligatoire pour les bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, selon le même échelonnement par nombre de lots. Il doit être intégré au DTG. Pour les copropriétés de 50 lots ou plus équipées d'un chauffage collectif et dont le permis date d'avant le 1er juin 2001, c'est un audit énergétique qui a été imposé ; il peut tenir lieu de volet thermique. Notre page sur l'audit énergétique obligatoire précise les cas où il s'applique aux logements et aux immeubles.

Comment se déroule un DTG ?

La réalisation d'un DTG suit en général cinq étapes, du vote à la présentation du rapport.

1. Inscription à l'ordre du jour : le syndic ajoute la question à la prochaine assemblée générale, avec au moins un devis.
2. Vote et choix du prestataire : l'assemblée se prononce à la majorité de l'article 24 et mandate le syndic pour signer.
3. Collecte des données : le professionnel récupère le règlement de copropriété, les plans, le carnet d'entretien, les contrats et les diagnostics existants.
4. Visite de l'immeuble : examen des parties communes, des toitures, des caves, des locaux techniques et, si besoin, de quelques logements.
5. Remise du rapport : le document est transmis au syndic, qui le présente à l'assemblée générale suivante.

La mission dure le plus souvent de quelques semaines à quelques mois selon la taille du bâtiment et la disponibilité des documents. Le déroulement est également lié aux intervenants : le syndic doit fournir les documents et organiser les accès, notamment la visite des caves et des combles. Un dossier incomplet (plans absents, carnet d'entretien non tenu) rallonge l'étude et en augmente les frais, car le prestataire doit reconstituer l'information sur place.

Qui peut réaliser un DTG ?

Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 fixe les compétences exigées. Le DTG doit être réalisé par une personne ou un bureau d'études justifiant de compétences dans plusieurs domaines : bâtiment, thermique, droit de la copropriété, finances de la copropriété. Il peut s'agir d'un architecte, d'un bureau d'études techniques ou d'un cabinet de diagnostiqueurs, à condition de couvrir tous ces champs, le cas échéant par une équipe.

Le prestataire doit aussi être assuré en responsabilité civile professionnelle et être indépendant : aucun lien avec le syndic ni avec les entreprises susceptibles de réaliser les travaux. Pour le volet énergétique, le DPE collectif relève d'un diagnostiqueur certifié ; les exigences de formation et de certification sont décrites dans notre article sur la certification du diagnostiqueur immobilier. Vérifier ces pièces avant le vote évite un rapport contestable, dont les conclusions ne pourraient pas servir de base à une décision de travaux.

Quels sont les coûts d'un DTG ?

Il n'existe pas de tarif DTG réglementé : le prix est libre et se fixe sur devis. Le coût dépend du nombre de lots, de la surface, de l'âge du bâti, de la présence d'équipements collectifs (ascenseur, chauffage, ventilation) et de la qualité des documents fournis. Un petit immeuble de quelques lots coûte moins cher qu'une résidence de plusieurs bâtiments, mais le prix par lot baisse souvent quand la copropriété grandit.

Pour une estimation DTG fiable, il est utile de demander deux ou trois devis détaillés et de comparer ce qu'ils incluent : DPE collectif compris ou non, projet de plan pluriannuel de travaux compris ou non, nombre de logements visités, présentation en assemblée. Un devis bas qui exclut le volet énergétique oblige souvent à commander une étude complémentaire. L'analyse des coûts doit donc porter sur le périmètre, pas seulement sur le chiffre final. Un bon devis précise aussi le contenu du rapport, le temps de rédaction prévu et les scénarios de travaux présentés, avec leur impact sur la situation financière de la copropriété.

La dépense est une charge commune de la copropriété, répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes. Des aides peuvent réduire le budget DTG : certaines collectivités et l'Anah, dans le cadre de dispositifs pour les copropriétés fragiles ou de programmes de rénovation énergétique, financent une partie des études préalables. L'espace conseil France Rénov', service public de la rénovation, ou le site de l'Anah indiquent les aides disponibles et le contact local ; une recherche en amont évite de voter une étude sans connaître son financement.

Quels travaux anticiper avec le DTG ?

Le principal intérêt du DTG est d'anticiper les travaux au lieu de les subir. Le rapport classe les interventions par priorité, ce qui permet au syndicat d'étaler la dépense et d'alimenter le fonds de travaux en conséquence. Les postes les plus souvent signalés sont les suivants :

• la toiture et l'étanchéité des terrasses ;
• le ravalement et l'isolation des façades ;
• le remplacement ou la modernisation de la chaudière collective ;
• la mise en conformité de l'ascenseur et des installations électriques des parties communes ;
• le traitement de l'humidité, des fissures et des autres désordres de structure.

Pour chaque poste, le DTG donne une estimation sommaire et une échéance. Il ne remplace pas une étude de maîtrise d'œuvre : avant de lancer un chantier, le syndicat fera réaliser des relevés précis et consultera des entreprises. Il évite surtout qu'une copropriété découvre un gros chantier sans l'avoir budgété, avec des appels de fonds soudains pour chaque appartement. Par exemple, un constat de fissures sur une façade permet de garantir un ravalement programmé plutôt qu'une intervention d'urgence, plus coûteuse.

Comment le DTG informe-t-il les copropriétaires ?

Une fois le rapport remis, le syndic doit présenter le DTG à la première assemblée générale qui suit. Il inscrit alors à l'ordre du jour la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et les conditions de sa mise en œuvre. Chaque copropriétaire peut consulter le document et poser ses questions au conseil syndical avant le vote.

Le DTG sert aussi à l'information de l'acquéreur. Lors de la vente d'un lot, le vendeur doit communiquer les documents relatifs à la situation de la copropriété, et le plan pluriannuel de travaux adopté figure parmi les informations à transmettre. Un acheteur qui dispose d'un DTG récent sait à quoi s'attendre sur les charges des années à venir, ce qui facilite la négociation. À l'inverse, un immeuble sans aucune étude technique laisse une zone d'incertitude que les acquéreurs avertis intègrent dans leur offre.

Enfin, le DTG n'a pas de durée de validité fixée par un texte unique. En pratique, il reste une référence tant que l'état de l'immeuble n'a pas changé de façon notable ; il est conseillé de l'actualiser après de gros travaux ou au plus tard dans les dix ans, pour que la liste des travaux reste à jour.

Questions fréquentes sur le DTG

Le DTG est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?

Non. Il est imposé lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans et lorsque l'administration le demande dans une procédure de sécurité ou de salubrité. Pour les autres, l'assemblée générale se prononce sur sa réalisation.

Quelle majorité faut-il pour voter un DTG ?

La décision de faire réaliser un DTG et ses modalités se vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Le DTG dispense-t-il du plan pluriannuel de travaux ?

Seulement si le DTG contient les éléments du plan et ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes. Dans ce cas, le syndicat n'a pas à élaborer de PPPT pendant la durée de validité du DTG.