Le diagnostic électrique obligatoire à la vente et à la location

Le diagnostic électrique obligatoire, de son nom réglementaire état de l'installation intérieure d'électricité, est remis à l'acheteur ou au locataire d'un logement dont l'installation a plus de quinze ans. Il décrit les risques constatés sans imposer de travaux, et vaut trois ans en vente, six ans en location.

Qu'est-ce que le diagnostic électrique obligatoire

Le diagnostic électrique est un état des lieux de sécurité. Le technicien vérifie que l'installation intérieure du logement ne présente pas de danger pour les personnes qui l'occupent, et consigne chaque anomalie dans un rapport daté. Il ne délivre aucun certificat de conformité et ne se prononce pas sur le respect des normes actuelles : une installation ancienne mais saine peut très bien ne porter aucune anomalie.

Le périmètre est strictement délimité. Le diagnostic porte sur la partie privative du logement et sur ses dépendances, depuis l'appareil général de commande et de protection jusqu'aux bornes des prises et des points d'éclairage. Il s'arrête là où commence le réseau du distributeur, en amont du compteur, et il ne concerne ni les parties communes de l'immeuble, ni les appareils branchés, qu'il s'agisse d'un lave-linge ou d'un radiateur mobile.

Qui est concerné, et depuis quand

Le critère est l'âge de l'installation, pas celui du bâtiment. Un logement construit en 1960 dont l'installation électrique a été entièrement refaite il y a dix ans échappe à l'obligation ; un logement récent dont les circuits n'ont pas été touchés depuis plus de quinze ans y est soumis. En pratique, c'est la date des derniers travaux importants sur l'installation qui fait référence, et c'est au propriétaire de l'établir.

Cette règle distingue le diagnostic électrique de la plupart de ses voisins. Le diagnostic amiante se déclenche sur la date du permis de construire, le diagnostic plomb sur l'année de construction : deux dates figées, qu'un document administratif suffit à prouver. Ici la date bouge avec les travaux, ce qui explique les hésitations fréquentes des vendeurs sur leur propre obligation.

L'obligation s'est construite en deux temps. Elle s'applique à la vente d'un logement à usage d'habitation depuis le 1er janvier 2009. Elle a ensuite été étendue à la mise en location par la loi ALUR, avec une entrée en vigueur échelonnée : le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1975, puis le 1er janvier 2018 pour tous les autres logements. Un bailleur qui met un bien en location aujourd'hui est donc concerné au même titre qu'un vendeur.

Une dispense existe et elle est peu connue : lorsque l'installation vient d'être créée ou entièrement rénovée, une attestation de conformité visée par un organisme agréé depuis moins de trois ans remplace le diagnostic. C'est la situation courante après une rénovation lourde, et elle évite une dépense inutile au propriétaire qui possède encore le document.

Vente et location : deux régimes à ne pas confondre

Les deux obligations portent le même nom et ne suivent ni le même calendrier, ni la même durée, ni les mêmes conséquences. Le tableau ci-dessous récapitule ce qui les distingue.

La différence de durée surprend souvent. À la vente, le diagnostic couvre un acte unique et se périme vite ; en location, le diagnostic accompagne un bail qui se renouvelle et se poursuit dans le temps. Un même rapport peut donc servir pendant six ans pour louer, mais devra être refait s'il a plus de trois ans le jour où le bien est vendu.

Les six domaines de contrôle du technicien

Le contenu de l'état de l'installation intérieure d'électricité est fixé par la norme NF C 16-600, qui liste précisément ce que le diagnostiqueur doit vérifier. Ces points recouvrent les causes les plus fréquentes d'électrisation et d'incendie d'origine électrique dans le logement.

L'appareil général de commande et de protection

C'est le dispositif qui permet de couper l'ensemble de l'installation en un geste, le plus souvent le disjoncteur de branchement situé près du compteur. Le technicien vérifie sa présence, son bon fonctionnement et surtout son accessibilité : un appareil général enfermé dans un placard verrouillé ou installé hors de portée est une anomalie, parce qu'il doit rester atteignable immédiatement en cas d'accident.

La protection différentielle

Un dispositif différentiel à haute sensibilité détecte les fuites de courant vers la terre et coupe le circuit avant que le courant ne traverse une personne. Le contrôle vérifie sa présence, sa sensibilité et son adaptation aux conditions de mise à la terre du logement. C'est le point qui protège le plus directement contre l'électrisation, et son absence figure parmi les anomalies les plus fréquemment relevées dans les installations anciennes.

Les deux mots ne sont d'ailleurs pas interchangeables, et la confusion est constante : l'électrisation désigne le passage du courant dans le corps, quelles qu'en soient les suites, tandis que l'électrocution désigne le cas où ce passage entraîne la mort. Un diagnostic réalisé correctement vise à écarter la première, qui est de loin la plus fréquente.

La prise de terre et son circuit

La mise à la terre évacue le courant de défaut vers le sol. Le diagnostiqueur vérifie l'existence de la prise de terre, la continuité du conducteur de protection jusqu'aux socles de prises et la présence de la borne de terre. Beaucoup de logements des années soixante et soixante-dix n'en ont jamais été équipés, ou ne l'ont que partiellement, pièce par pièce.

La protection contre les surintensités

Chaque circuit doit recevoir un dispositif de protection, disjoncteur divisionnaire ou fusible, adapté à la section des conducteurs qu'il alimente. Un calibre trop élevé pour un fil trop fin laisse le conducteur chauffer sans jamais déclencher : c'est le mécanisme classique de l'incendie d'origine électrique, et le risque le plus sous-estimé des installations bricolées. Le technicien compare donc, circuit par circuit, le calibre de la protection et la section des fils.

La liaison équipotentielle et les volumes de la salle de bain

Dans les locaux contenant une baignoire ou une douche, une liaison équipotentielle relie entre eux les éléments métalliques et les met au même potentiel. Le contrôle vérifie sa présence et le respect des distances de sécurité autour du point d'eau : aucun matériel ne doit se trouver à portée de main d'une personne dans la baignoire. La salle de bain concentre à elle seule une part importante des anomalies relevées.

Les matériels vétustes ou inadaptés

Le dernier domaine couvre tout ce qui présente un risque de contact direct avec une partie sous tension : prise cassée, fil dénudé, ancienne boîte de dérivation ouverte, matériel inadapté à l'usage du local comme une multiprise en extérieur. Le diagnostic signale également les installations particulières, en premier lieu celles qui alimentent une piscine privée, où les exigences sont renforcées.

Comment se déroule la visite

Le diagnostiqueur intervient sur rendez-vous et travaille sans démontage : il ouvre le tableau électrique, examine les matériels visibles, teste les dispositifs différentiels et mesure ce qui peut l'être en surface. L'intervention sur site dure en général de trente minutes à une heure et demie selon la taille du logement. Il faut donner au technicien l'accès à toutes les pièces, aux dépendances et au tableau, faute de quoi le rapport portera la mention des parties non vérifiées, ce qui en réduit la portée.

Le rapport remis énumère les anomalies par domaine, en renvoyant à la règle de sécurité concernée. Il ne hiérarchise pas les défauts en gravité comme le ferait un devis de travaux : il constate. C'est au propriétaire, puis au futur occupant, d'en tirer les conséquences.

Ce que vaut une anomalie signalée

À la vente, un rapport chargé d'anomalies n'oblige à aucun travaux. Le vendeur peut vendre un logement dont l'installation présente des défauts, à condition que l'acquéreur en soit informé : c'est toute la fonction du document. En revanche, l'information change la négociation, et un acheteur averti du coût d'une remise en sécurité s'en sert légitimement pour discuter le prix. Sécuriser son achat suppose d'ailleurs de lire ce rapport avant de signer, au même titre qu'une expertise avant achat immobilier.

L'absence de diagnostic valide, elle, se paie plus cher. Le vendeur qui ne fournit pas le document ne peut plus s'exonérer de la garantie des vices cachés pour le défaut correspondant : si l'acquéreur découvre après coup une installation dangereuse, la responsabilité du vendeur reste engagée. Un diagnostic périmé produit le même effet qu'un diagnostic absent.

En location, le raisonnement est différent. Le bailleur n'est pas tenu de suivre le rapport point par point, mais il doit délivrer un logement décent, dont les réseaux sont en bon état d'usage et ne présentent pas de risque manifeste pour la sécurité du locataire. Une anomalie qui touche à ce niveau de sécurité, comme une absence complète de protection différentielle, appelle donc des travaux de mise en sécurité, indépendamment du diagnostic lui-même.

Le prix, et ce qui le fait varier

Le prix du diagnostic électrique n'est pas réglementé. Chaque professionnel fixe librement son tarif, ce qui explique des écarts importants d'un cabinet à l'autre pour une prestation au contenu pourtant identique, puisque la norme impose les points à vérifier. Les montants constatés se situent le plus souvent entre quelques dizaines et environ cent cinquante euros pour un logement de taille courante, la surface, le nombre de pièces et la localisation étant les principaux facteurs de variation.

Deux conseils utiles pour le propriétaire. Demander plusieurs devis reste la règle, l'écart entre deux professionnels certifiés pouvant être considérable. Et faire réaliser l'ensemble des diagnostics obligatoires lors d'une même visite coûte sensiblement moins cher que de les commander séparément, la plupart des cabinets proposant un tarif de groupe.

Sa place dans le dossier de diagnostic technique

Le diagnostic électrique ne voyage jamais seul. Il rejoint le dossier de diagnostic technique, DDT prévu par l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation, annexé à la promesse de vente puis à l'acte. Selon le bien, le DDT réunit notamment :

• le diagnostic de performance énergétique, le DPE, dont la validité et les cas de dispense obéissent à leurs propres règles ;
• l'état des risques et pollutions, l'ERP, qui signale notamment le risque sismique ou l'exposition au retrait-gonflement des argiles ;
• le diagnostic amiante, dû lorsque le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
• le diagnostic plomb, ou CREP, pour les logements construits avant 1949 ;
• le diagnostic gaz, construit sur le même principe que l'électricité, avec le même seuil de quinze ans et les mêmes durées de validité ;
• le diagnostic loi Carrez, qui mesure la surface privative lorsque le bien est en copropriété, et dont les subtilités sont détaillées dans notre page sur la loi Carrez et la surface habitable.

Le diagnostic gaz mérite une mention particulière, parce qu'il est presque toujours mené dans la même visite. Les deux relèvent de la même logique et suivent des critères jumeaux, ce qui explique qu'un propriétaire les confonde volontiers. Le diagnostiqueur certifié pour l'un l'est en général pour l'autre, et les deux rapports sont remis ensemble.

Choisir le professionnel

Seul un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme accrédité peut établir le document, et cette certification est propre à chaque type de diagnostic. Elle se vérifie : le professionnel doit pouvoir présenter son certificat en cours de validité, et l'annuaire officiel tenu par l'administration permet de contrôler qu'il est bien référencé. Un rapport établi par une personne non certifiée n'a aucune valeur légale, et la réalisation du diagnostic est alors à refaire entièrement, aux frais du propriétaire.

Le diagnostiqueur doit également être indépendant : il ne peut avoir aucun lien avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux qu'il préconise, ni avec le propriétaire. Cette exigence d'impartialité est la contrepartie de la confiance accordée à son constat, et elle interdit de confier la vérification à l'électricien qui a posé l'installation.

Les questions que se posent vendeurs et bailleurs

Que se passe-t-il si le diagnostic est périmé le jour de la signature ?

Il doit être refait. La validité s'apprécie à la date de l'acte, pas à celle de la mise en vente : un rapport de deux ans et onze mois lors du compromis peut parfaitement être périmé lors de la signature définitive quelques mois plus tard. C'est un oubli classique dans les ventes qui traînent.

Le diagnostic électrique est-il obligatoire pour un local commercial ?

Non. L'obligation ne vise que les logements à usage d'habitation, maison individuelle comme appartement. Un local commercial ou professionnel relève d'autres règles, notamment celles du code du travail lorsqu'il reçoit des salariés.

Faut-il refaire le diagnostic après des travaux ?

Ce n'est pas obligatoire, mais c'est souvent l'intérêt du propriétaire. Des travaux qui lèvent les anomalies relevées transforment un rapport défavorable en rapport propre, argument commercial réel au moment de vendre. Si les travaux ont porté sur l'ensemble de l'installation, l'attestation de conformité peut même dispenser du diagnostic pendant trois ans.

Une installation ancienne sans anomalie, est-ce possible ?

Oui, et c'est plus fréquent qu'on ne le croit. Le diagnostic ne vérifie pas la conformité à la norme applicable aux installations neuves : il cherche des situations dangereuses. Une installation des années quatre-vingt correctement entretenue, équipée d'une prise de terre et d'une protection différentielle, peut parfaitement ressortir sans aucune anomalie.

Qui paie le diagnostic ?

Le vendeur en vente, le bailleur en location. La charge pèse sur le propriétaire, et elle ne peut pas être reportée sur l'acheteur ni sur le locataire, y compris en gestion locative où l'agence l'avance pour le compte du bailleur.

Les règles citées sur cette page sont celles en vigueur à sa date de publication. Le détail du régime applicable, actualisé par l'administration, figure sur la fiche du service public consacrée à l'état de l'installation intérieure d'électricité.