La différence entre loi Carrez et surface habitable tient à l'usage : la première chiffre un lot de copropriété mis en vente, la seconde un logement loué vide, et la surface de plancher sert à l'urbanisme. Un même logement peut donc afficher trois chiffres différents, tous exacts, et chacun n'engage que dans son propre cadre.
La surface Carrez, pour la vente en copropriété
Elle concerne la vente d'un lot en copropriété et mesure la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à un mètre quatre-vingts n'y entrent pas. Caves, garages et emplacements de stationnement en sont exclus, et l'obligation ne s'applique pas aux lots de moins de huit mètres carrés.
La surface habitable, pour la location
Elle figure au bail d'une résidence principale vide et repose sur une base voisine, avec une différence de périmètre qui explique la plupart des écarts constatés : elle exclut en outre les combles non aménagés, les terrasses, les balcons et les vérandas. Une véranda comptée en Carrez disparaît donc de la surface habitable, sans qu'aucune des deux mesures soit fausse.
La surface de plancher, pour l'urbanisme
Celle-ci ne sert ni à vendre ni à louer : elle détermine les formalités d'urbanisme et les seuils de déclaration ou de permis. La citer dans une annonce n'a aucun sens, et c'est pourtant un mélange fréquent.
Les trois mesures côte à côte
| Mesure | Quand elle sert | Ce qu'elle laisse de côté | Recours en cas d'erreur |
|---|---|---|---|
| Carrez | Vente d'un lot de copropriété | Murs, cloisons, hauteur sous un mètre quatre-vingts, caves, garages, stationnements | Baisse du prix demandée par l'acquéreur |
| Surface habitable | Bail d'une résidence principale vide | Les mêmes, plus combles non aménagés, terrasses, balcons, vérandas | Baisse du loyer demandée par le locataire |
| Surface de plancher | Permis de construire, déclaration préalable | Sans objet pour une vente ou une location | Aucun lien avec le prix ou le loyer |
Deux sanctions, deux procédures
Côté vente, si la superficie réelle se révèle inférieure de plus de cinq pour cent à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle au déficit constaté, l'action devant être engagée dans l'année qui suit l'acte authentique.
Côté location, la loi sur les rapports locatifs prévoit un mécanisme propre : quand la surface habitable est inférieure de plus d'un vingtième à celle portée au bail, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle à l'écart. Il en fait d'abord la demande au bailleur ; faute d'accord ou de réponse, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de cette demande. Une demande restée sans suite oblige donc à surveiller le calendrier. La baisse ne touche jamais le prix d'achat du bien loué.
Qui mesure
Aucun texte n'impose de confier le mesurage à un professionnel : un vendeur peut le réaliser lui-même. Il en assume alors seul les conséquences, là où l'intervention d'un diagnostiqueur assuré déplace ce risque, au même titre que les autres contrôles obligatoires réunis dans le dossier de diagnostic technique.
Le mesurage n'est qu'une pièce du dossier de diagnostic technique. Pour les biens anciens, c'est le diagnostic amiante qui expose le plus le vendeur, puisque son absence lui retire le bénéfice de la clause d'exonération des vices cachés.
