L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF en 2018. Il cible exclusivement le patrimoine immobilier net des contribuables dont la valeur dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. La déclaration repose sur la valeur vénale des biens, c’est-à-dire le prix auquel ils pourraient être vendus dans des conditions normales de marché. L’administration fiscale contrôle les valeurs déclarées et peut engager une procédure de rectification si elle estime qu’un bien a été sous-évalué.
Pourquoi faire expertiser ses biens pour l’IFI
Un rapport d’expertise signé par un professionnel certifié constitue la meilleure protection en cas de contrôle fiscal. Il démontre que la valeur déclarée repose sur une analyse méthodique et non sur une estimation approximative. L’expert prend en compte les transactions comparables, l’état du bien, sa localisation et les éventuelles contraintes juridiques (bail en cours, servitude, copropriété dégradée).
L’auto-évaluation comporte des risques. Les contribuables qui déclarent une valeur trop basse s’exposent à un redressement assorti de pénalités pouvant atteindre 40 % en cas de mauvaise foi caractérisée. À l’inverse, une surévaluation entraîne un paiement d’impôt excessif, récupérable uniquement par voie de réclamation.
Les décotes admises par l’administration
Plusieurs situations autorisent l’application de décotes sur la valeur vénale :
- Résidence principale : abattement forfaitaire de 30 %
- Bien occupé par un locataire : décote de 10 à 20 % selon la durée du bail restant
- Bien détenu en indivision : décote de 10 à 30 % reflétant la difficulté de cession
- Bien nécessitant des travaux importants : décote proportionnelle au coût estimé des réparations
Documentez chaque décote avec des justificatifs : bail en cours, devis de travaux, acte d’indivision. En cas de contrôle, la charge de la preuve incombe au contribuable. Un dossier bien constitué réduit considérablement le risque de redressement.
