L'état des risques et pollutions, un document à remettre dès la première visite

Depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques et pollutions (ERP) doit être remis à l'acquéreur ou au locataire dès la première visite du logement. Ce document obligatoire informe sur les risques naturels, miniers et technologiques, le potentiel radon, la pollution des sols et les nuisances sonores aériennes qui touchent la parcelle.

Qu'est-ce que l'état des risques et pollutions ?

L'état des risques et pollutions est un diagnostic immobilier d'information : il ne mesure rien sur place, il croise l'adresse et la parcelle du bien avec les données publiques de prévention des risques. Il fait partie du dossier de diagnostic technique, au même titre que le diagnostic amiante, le constat plomb ou le DPE, et son but affiché est de garantir la transparence de la transaction.

Son nom a changé plusieurs fois, ce qui explique les sigles qu'on croise encore dans les annonces et chez les notaires. On parlait d'abord d'ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques), puis d'ESRIS (état des servitudes risques et d'information sur les sols). Le terme ERP s'est imposé en 2018, et depuis on lit souvent « ERP ex ESRIS ERNMT » sur les devis. L'ENSA, état des nuisances sonores aériennes, en a été rapproché : l'information sur le bruit des aéroports figure désormais dans le même formulaire. ERP ou ENSA, ERNMT officiel ou ESRIS : dans les faits, il s'agit du même document obligatoire mis à jour au fil des textes.

Le cadre légal est l'article L125-5 du code de l'environnement, complété par plusieurs décrets. Le contenu du formulaire est fixé par arrêté, et chaque préfecture publie un arrêté listant les communes concernées et les plans de prévention applicables.

Quels risques couvre l'ERP ?

Les risques couverts par l'ERP ne se limitent pas aux inondations. Le formulaire reprend, parcelle par parcelle, l'exposition du bien à plusieurs familles de risques, chacune liée à un plan ou à un zonage réglementaire.

• Risques naturels : inondation, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles, avalanche, feu de forêt, cyclone. Ils relèvent d'un plan de prévention des risques naturels (PPRN ou PPR) prescrit ou approuvé.
• Risques miniers : effondrement, affaissement ou émanation de gaz liés à d'anciennes exploitations, encadrés par un plan de prévention des risques miniers.
• Risques technologiques : proximité d'un site industriel classé, couvert par un plan de prévention des risques technologiques.
• Zonage sismique : la France est découpée en cinq niveaux de sismicité, du très faible au fort ; l'ERP indique le niveau de la commune.
• Potentiel radon : ce gaz radioactif naturel remonte du sol ; les communes sont classées en trois catégories de potentiel radon, et la catégorie 3 impose une mention.
• Pollution des sols : les secteurs d'information sur les sols (SIS) signalent un terrain dont l'ancienne activité a pu laisser une pollution.
• Recul du trait de côte : pour les communes littorales listées par décret, la carte d'exposition au recul du trait de côte à 30 ans ou à 100 ans.
• Nuisances sonores aériennes : si le bien est situé dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'un aérodrome.

Quels sont les risques naturels à considérer ?

En pratique, le risque d'inondation et celui de retrait-gonflement des argiles concernent le plus grand nombre de biens. Le second fissure le bâti lors des sécheresses et pèse sur les travaux futurs. Dans le Sud, le risque de feu de forêt s'accompagne depuis le 1er janvier 2025 d'une information sur les obligations légales de débroussaillement : si le terrain y est soumis, l'ERP le mentionne. Le débroussaillement autour de la maison est alors une charge qui suit le propriétaire, et l'acquéreur doit la connaître avant de signer. Ne pas débroussailler peut coûter cher en cas d'incendie, car l'assureur peut en tenir compte.

Qui doit fournir l'état des risques ?

La responsabilité pèse sur le vendeur pour une vente et sur le bailleur pour une location. Le propriétaire peut réaliser l'ERP lui-même ou le confier à un professionnel : un diagnostiqueur, un notaire ou une agence immobilière. Aucune certification n'est exigée pour ce document, à la différence d'un diagnostic amiante qui requiert un opérateur certifié.

L'obligation vaut dès que la commune figure dans l'arrêté préfectoral, ce qui touche une large part du territoire, ne serait-ce que par le zonage sismique ou le potentiel radon. Quand l'arrêté préfectoral ne tranche pas, remplir le formulaire reste la meilleure protection : un ERP qui conclut à l'absence de risque est lui aussi une information utile à l'acquéreur.

Autre obligation méconnue : si le bien a subi un sinistre indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur ou le bailleur doit le déclarer par écrit, que la commune soit ou non couverte par un plan. Cette déclaration accompagne l'état des risques.

Quand faire le diagnostic ERP ?

Depuis la loi Climat et résilience et son décret d'application, l'information sur les risques intervient bien plus tôt dans la transaction. Trois moments comptent :

1. L'annonce : toute annonce de vente ou de location d'un bien situé dans une zone exposée doit indiquer comment accéder aux informations sur les risques, avec une mention du site Géorisques.
2. La première visite : l'état des risques et pollutions est remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite. Si aucune visite n'a lieu, il est remis au plus tard lors de la signature de la promesse de vente ou du contrat de location.
3. La signature : l'ERP est annexé à la promesse de vente, puis à l'acte authentique, ou au contrat de location. Si le document n'est pas remis au moment de la promesse, le délai de rétractation de l'acquéreur ne commence qu'au jour de sa remise.

Pour un vendeur, le bon réflexe est donc de réaliser l'ERP avant même la mise en ligne de l'annonce, en même temps que les autres pièces du dossier. Les frais d'un pack de diagnostics dépendent de la surface et de l'âge du bien, comme l'explique notre page sur ce qui fait varier le prix d'un diagnostic immobilier ; l'ERP rempli soi-même reste, lui, gratuit.

Comment obtenir un état des risques ?

Pour obtenir un état des risques, le plus simple est d'utiliser le service public en ligne Errial, disponible sur le site Géorisques (georisques.gouv.fr). L'outil reprend les données officielles de l'État et produit un ERP prérempli à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale de la parcelle.

Comment remplir le formulaire ERP ?

Remplir le formulaire état des risques sur Errial se fait en quelques étapes :

1. Saisir l'adresse du bien, puis vérifier sur la carte que la parcelle sélectionnée est la bonne (numéro de section et de parcelle du cadastre).
2. Contrôler les risques détectés automatiquement : plans de prévention, zonage sismique, potentiel radon, SIS, exposition au bruit.
3. Compléter les informations que seul le propriétaire connaît : travaux prescrits par un plan et réalisés, sinistres indemnisés, obligation de débroussaillement.
4. Télécharger le document, l'imprimer, le dater et le signer ; l'acquéreur ou le locataire le signe également lors de la transaction.

Le formulaire Errial remplace les anciens imprimés préfectoraux, mais un professionnel peut aussi fournir un ERP sur son propre modèle, à condition qu'il reprenne toutes les rubriques de l'arrêté. Certains prestataires privés, comme France ERP ou d'autres plateformes, proposent le même service payant ; les données de référence restent celles de l'État. Attention aux sites qui facturent un ERP présenté comme obligatoirement payant : le service public est gratuit.

Quelle est la validité de l'ERP ?

La validité de l'état des risques et pollutions est de six mois. Le document doit avoir été établi moins de six mois avant la date de la promesse de vente ou de l'acte, ou de la signature du contrat de location. Au-delà, il faut le refaire, car un nouvel arrêté préfectoral ou un plan de prévention approuvé entre-temps peut modifier la situation de la commune.

Si un changement intervient entre la promesse et l'acte authentique, un ERP à jour doit être annexé à l'acte. Le notaire le vérifie en général, mais le vendeur reste tenu de l'information. Même logique en location : un bail renouvelé ou un nouveau locataire appelle un document de moins de six mois.

Vente, location : ce que l'ERP change pour chacun

Pour l'acquéreur

L'information acquéreurs et locataires sur les risques n'est pas qu'une formalité. Un bien situé dans une zone rouge d'un plan de prévention peut faire l'objet de prescriptions de travaux, parfois obligatoires, et de restrictions pour une extension. L'ERP est donc à lire avec le règlement du plan, disponible en mairie ou sur Géorisques. Pour un achat important, il complète utilement une expertise avant l'achat du bien, qui chiffre l'impact de ces contraintes sur la valeur. Un crédit immobilier peut aussi être concerné : certaines banques ou assureurs examinent le niveau d'exposition.

Pour le locataire et le bailleur

En location, l'état des risques est annexé au contrat de location, avec les autres diagnostics : DPE, diagnostic de l'installation électrique, constat plomb le cas échéant. Le bailleur qui oublie l'ERP s'expose aux mêmes sanctions que le vendeur. Le locataire, lui, y trouve des informations pratiques : consignes en cas d'inondation, exposition au radon qui invite à aérer, nuisance sonore d'un aéroport voisin.

Que risque un vendeur qui oublie l'ERP ?

Le code de l'environnement prévoit une sanction civile claire : si l'état des risques et pollutions n'est pas fourni, ou s'il est incomplet ou erroné, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer devant le juge. Il n'a pas à prouver que le vendeur voulait le tromper : le défaut d'information suffit à ouvrir l'action.

Le vendeur peut aussi voir sa responsabilité engagée si un risque connu et non déclaré se réalise : une inondation, un mouvement de terrain, une pollution découverte lors de travaux. Les juges examinent alors si l'information réglementaire avait été donnée à la date de la vente. Réaliser l'ERP, le mettre à jour et le faire signer coûte bien moins qu'un contentieux.

Côté preuve, le vendeur prudent procède ainsi : conservez le document signé avec la date de la première visite, par exemple par un courriel envoyé au candidat avec l'ERP en pièce jointe. C'est la preuve la plus simple que l'information a été donnée au bon moment, comme l'exige la réglementation relative à la vente immobilière depuis 2023.