Dans un divorce, l'expert immobilier fixe la valeur des biens à partager, et donc le montant de la soulte versée par l'époux qui conserve un logement. Son estimation doit être indépendante, argumentée et établie à une date pertinente, faute de quoi elle peut être contestée.
Le partage des biens immobiliers constitue souvent le point le plus délicat d’une procédure de divorce. Qu’il s’agisse d’un divorce par consentement mutuel ou d’un divorce contentieux, la valeur de la résidence familiale et des éventuels investissements locatifs doit être établie de manière objective. L’intervention d’un expert immobilier indépendant permet d’éviter les estimations partiales et les négociations interminables.
Divorce amiable ou judiciaire : deux approches
Dans un divorce par consentement mutuel, les époux peuvent mandater ensemble un expert pour évaluer leur patrimoine immobilier. Le rapport sert de base à la convention de divorce rédigée par leurs avocats respectifs. Cette démarche consensuelle réduit les délais et les frais de procédure.
En cas de désaccord, le juge aux affaires familiales peut désigner un expert judiciaire. Celui-ci intervient dans le cadre d’une expertise contradictoire : chaque partie peut formuler des observations et contester les conclusions. Le coût de l’expertise est alors partagé entre les époux ou mis à la charge de celui qui l’a sollicitée, selon la décision du juge.
Quels biens entrent dans le partage ?
Tout dépend du régime matrimonial. Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, les biens achetés pendant le mariage sont communs et se partagent, alors que ceux possédés avant le mariage ou reçus par donation ou succession restent propres à chacun. Sous le régime de la séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de ses biens, mais les logements achetés à deux sont détenus en indivision et doivent eux aussi être évalués. Le notaire établit l'état liquidatif qui récapitule ces masses et les comptes entre époux.
À quelle date évaluer le bien ?
La valeur retenue pour le partage n'est pas forcément celle du jour de la séparation. Selon l'article 829 du Code civil, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, fixée le plus près possible du partage. Entre la séparation et la signature, le marché peut évoluer, ce qui justifie parfois une actualisation du rapport. L'occupation du logement par l'un des époux pendant la procédure peut aussi donner lieu à une indemnité au profit de l'autre, distincte de la valeur du bien.
Les enjeux financiers du partage
La soulte représente la somme versée par l’époux qui conserve le bien à celui qui cède sa part. Son montant dépend directement de la valeur expertisée. Un écart de 50 000 euros sur l’estimation se traduit par une soulte modifiée de 25 000 euros si les parts sont égales.
- Faites expertiser chaque bien avant de négocier le partage, pas après
- Choisissez un expert indépendant, non recommandé par l’une des parties
- Prenez en compte le crédit immobilier restant dû pour calculer la valeur nette
- Intégrez les frais de notaire liés au rachat de part dans votre budget prévisionnel
Comment l'expert établit la valeur
L'expert visite le bien, relève sa surface, son état, ses équipements et ses éventuels défauts, puis compare avec des ventes récentes de biens similaires dans le secteur. Cette approche, décrite dans la page sur la méthode par comparaison immobilière, est souvent complétée par une approche par le revenu pour un bien loué. Le résultat est consigné dans un rapport motivé, dont la valeur juridique et le contenu permettent de le présenter au notaire ou au juge. Lorsque le divorce suit de près une succession dans la famille, les mêmes principes s'appliquent à l'expertise d'une succession immobilière.
