Biarritz attire chaque année des acquéreurs séduits par l’océan, le climat doux et la qualité de vie du Pays basque. Le marché immobilier y reste tendu, avec des prix qui dépassent 6 000 euros le mètre carré dans les quartiers proches de la Grande Plage. Les biens avec vue mer ou accès direct à la côte franchissent régulièrement la barre des 10 000 euros au mètre carré, plaçant Biarritz parmi les villes les plus chères du sud-ouest de la France. Ceux que ces niveaux découragent regardent souvent la ville voisine : les repères pour investir à Bayonne permettent de comparer les deux marchés.
Les quartiers à surveiller
Le centre-ville historique concentre les appartements haussmanniens et les commerces. Les prix y sont élevés mais la demande locative reste forte toute l’année, portée par le tourisme et les résidents permanents. À ce niveau de prix, un écart de mesurage se chiffre vite. Le quartier Saint-Charles, légèrement en retrait, offre des tarifs plus accessibles tout en restant à quelques minutes à pied des plages. La Milady, au sud, séduit les familles avec ses espaces verts et son ambiance résidentielle.
Saint-Martin, en bordure d’Anglet, combine la proximité des commodités et un marché moins saturé que le cœur de Biarritz. Les maisons individuelles y trouvent preneur rapidement, souvent en moins de deux mois. Les investisseurs locatifs privilégient les petites surfaces proches de la gare, bien desservies par le réseau de transport Txik Txak.
Rendement locatif et fiscalité
Le rendement brut moyen à Biarritz oscille entre 3 et 4,5 % selon le type de bien et le quartier. La location saisonnière peut améliorer ce rendement, mais elle est strictement encadrée. Dans les communes qui imposent la déclaration du meublé avec un numéro d’enregistrement, la résidence principale ne peut être louée aux touristes qu’un nombre limité de jours : Service-Public.fr précise que ce plafond varie entre 90 et 120 jours par année civile selon la commune. Avant de bâtir un plan de financement sur des nuitées, renseignez-vous donc auprès de la mairie de Biarritz sur le plafond applicable et sur les conditions d’autorisation d’un meublé de tourisme.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet toujours d’amortir le bien et de réduire l’imposition des loyers, mais cet avantage se paie désormais à la revente. D’après la fiche de l’administration consacrée aux plus-values immobilières, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le prix d’acquisition, sauf exceptions. La plus-value taxable augmente d’autant : un investisseur qui compte revendre au bout de quelques années doit intégrer ce coût dans son calcul de rentabilité.
Préparer son achat
- Étudiez les prix de vente réels avant toute offre : la base DVF, produite par la direction générale des finances publiques, recense les transactions des cinq dernières années
- Vérifiez le zonage et les règles d’urbanisme propres à chaque quartier
- Renseignez-vous sur les règles locales de location meublée touristique si vous visez la location saisonnière
- Anticipez les charges de copropriété dans les résidences anciennes
- Consultez un expert immobilier local pour une estimation fiable
